Aparitia ansamblurilor rezidentiale noi a generat de la bun început o dezbatere continua: ce sa alegi atunci când îti cauti o locuinta – un apartament într-un bloc nou sau într-unul vechi? Dincolo de diversele argumente mai mult sau mai putin subiective, apartamentele din blocurile noi au, cel putin teoretic, un avantaj: garantiile de care poate beneficia orice locatar când se confrunta cu probleme în apartament si de care, într-o locuinta dintr-un bloc vechi, nu dispune.
De la probleme minore legate de finisaje pâna la disfunctionalitati mai ample, cumparatorul unui apartament într-un ansamblu rezidential nou poate solicita, în perioada de garantie, interventia dezvoltatorului, care are si calitatea de vânzator, sau a constructorului, pentru remedierea respectivelor probleme si disfunctionalitati. Subiectul este unul tabu însa – dezvoltatori si constructori care nu îsi respecta obligatiile, dar si cumparatori care pun în responsabilitatea acestora inclusiv aspecte care tin de o buna întretinere de care doar ei sunt raspunzatori.
Ce sunt garantiile si cum poti beneficia de ele?
Prin intermediul garantiei unei locuinte, cumparatorul unui apartament situat într-un ansamblu rezidential nou poate beneficia pe o anumita perioada de timp de reparatii si interventii în propriul apartament si/sau în spatiile comune ale ansamblului rezidential fara a suporta cheltuieli suplimentare, costurile acestor reparatii si interventii fiind acoperite de dezvoltatorul sau de constructorul ansamblului rezidential în baza garantiilor contractuale si legale.
Pentru a beneficia de aceste garantii, cumparatorii ar trebui sa fie la curent atât cu valabilitatea, cât si cu ce poate acoperi fiecare tip de garantie prevazuta prin contract si prin lege, acordata de dezvoltatorul si de constructorul proiectului în cauza.
De regula, dezvoltatorii seriosi, având si calitatea de vânzatori de locuinte, garanteaza pentru viciile ascunse ivite într-un termen de 2-3 ani de la vânzare, timp în care, daca clientul reclama probleme în apartament, acestea sunt rezolvate pe cheltuiala dezvoltatorului. În cazul în care exista interventii în apartament în aceasta perioada, garantia ulterioara, aferenta lucrarii respective, este acordata direct de firma care s-a ocupat de reparatii si nu de vânzatorul apartamentului. În acest caz, perioada de garantie acordata de firma care s-a ocupat de reparatii variaza în functie de complexitatea lucrarii.
Totusi, pentru ca dezvoltatorul sa fie raspunzator pentru aceste probleme aparute, conform Codului Civil, sunt necesare expertize tehnice de specialitate în acest interval de 2-3 ani care sa demonstreze ca deficientele sunt cauzate de vicii pe care persoana care a achizitionat apartamentul nu le putea descoperi la data cumpararii lui.
Pe lânga garantia pentru vicii ascunse acordata de dezvoltatorul-vânzator, exista conform legii o garantie pentru vicii ascunse ale constructiei, valabila 10 ani de la receptia lucrarii, în timp ce eventualele vicii ale structurii de rezistenta sunt garantate pe toata durata de existenta a constructiei. În acest caz însa, nu dezvoltatorul, ci factorii implicati în ridicarea constructiei sunt raspunzatori pentru aceste vicii – de la proiectant, la specialistul verificator de proiecte atestat, producatorii si furnizorii de materiale de constructie, dirigintele de specialitate etc.
Mituri despre garantiile locuintelor
Chiar daca nu în toate contractele de vânzare-cumparare sunt stipulate clar garantiile acordate, existând dezvoltatori-vânzatori si constructori care au falsa impresie ca, daca nu le mentioneaza, nu sunt raspunzatori, aceasta ipoteza este falsa. Exista prevederi legale clare care reglementeaza astfel de situatii, printre care Codul Civil si Legea 10/1995.
Cumparatorii ar trebui sa acorde atentie marita si dezvoltatorilor care au intrat în faliment si care, în cazul unei probleme în imobil, nu mai pot fi trasi la raspundere. De luat în calcul sunt si asa-zisii dezvoltatori, persoane-fizice, care îi propun clientului sa mearga pe principiul unei întelegeri verbale, promitând ca vor rezolva eventualele probleme, dar care nu îsi îndeplinesc ulterior aceste promisiuni.
„Procesul de acordare a garantiilor este strâns legat de reputatia si seriozitatea dezvoltatorului. La fel ca la orice cladire, pot aparea diverse probleme care însa pot fi remediate în cazul unui dezvoltator care îsi cunoaste inclusiv obligatiile post-vânzare. În Adama, de exemplu, exista un departament de Customer Service dedicat care preia si gestioneaza toate problemele cu care se poate confrunta un client dupa achizitionarea apartamentului”, declara Alina Necula, Head of Marketing & Sales Adama Group, dezvoltator imobiliar.
Un alt aspect important este cel al existentei unei asociatii de proprietari. Dupa expirarea garantiei acordate de dezvoltatorul-vânzator (cu exceptia garantiei pentru vicii ascunse de structura a cladirii valabila pe toata durata de existenta a acesteia), Asociatia de Proprietari a oricarui imobil este exclusiv responsabila de buna întretinere a spatiilor comune. Chiar daca locatarii îl trag aproape întotdeauna la raspundere pe dezvoltator, nu trebuie uitat ca o asociatie are nu doar drepturi, ci si obligatii.
Vicii ascunse versus vicii aparente
Principala diferenta între viciile ascunse si cele aparente sta în posibilitatea de a observa sau nu eventualele probleme cu ochiul liber la momentul preluarii locuintei. De aceea, înainte de încheierea tranzactiei, clientul ar trebui sa fie atent la toate detaliile, de la instalatii, la finisaje, si, obligatoriu, sa efectueze o vizita la locuinta în compania unui specialist în constructii. Orice deficienta constata de cumparator pâna la data predarii, trebuie remediata de dezvoltatorul-vânzator în cel mai scurt timp.
Cartea tehnica, cartea calitatii unei constructii
Un client poate afla toate detaliile privind calitatea constructiei unui imobil din cartea tehnica a acestuia, pe care o poate consulta înainte de achizitionarea locuintei. Alaturi de detaliile privind executia, cartea tehnica include si garantia imobilului acordata de constructor. O garantie pe o perioada restrânsa de timp ar trebui sa fie un prim semnal privind calitatea la care a fost realizata respectiva constructie.
